Der Traum vom eigenen Haus oder Grundstück in Mexiko ist für viele Auswanderer, Investoren und Ruheständler greifbar – doch zwischen Wunsch und Wirklichkeit liegen oft Unsicherheit, Sprachbarrieren und rechtliche Fallstricke. Ein Immobilienkauf in Mexiko ist möglich, sogar vergleichsweise günstig – aber er erfordert sorgfältige Planung, lokale Expertise und ein klares Verständnis der Abläufe. Wer hier leichtgläubig handelt, kann schnell Opfer von Betrug, Enteignung oder jahrelangen Rechtsstreitigkeiten werden.
In diesem Artikel zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie ein sicherer, legaler und sinnvoller Immobilienkauf in Mexiko funktioniert – von der ersten Besichtigung über die Vertragsprüfung bis zur Eintragung beim Notar. Dabei stützen wir uns auf Praxiserfahrungen, Interviews mit Anwälten und offizielle Informationen, z. B. vom Consejo Nacional de Notariado Mexicano und von mexikanischen Grundbuchämtern.
Wer darf in Mexiko Immobilien kaufen?
Grundsätzlich gilt: Ausländer dürfen in Mexiko Immobilien kaufen. Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung – die sogenannte Restriktionszone (zona restringida). Sie umfasst:
- alle Grundstücke bis 50 km von einer Küste
- alle Grundstücke bis 100 km von einer Landesgrenze
In diesen Zonen dürfen Ausländer nicht direkt Eigentümer sein. Stattdessen läuft der Immobilienkauf über einen Treuhandvertrag mit einer Bank (Fideicomiso). Diese Regelung ist verfassungsbedingt und schützt strategisch sensible Gebiete.
Wer hingegen im Inland (z. B. in Puebla, im Hochland von Veracruz, Oaxaca oder San Miguel de Allende) kauft, kann das Objekt als Ausländer direkt im eigenen Namen erwerben, vorausgesetzt, alle Unterlagen sind korrekt. Weitere Details dazu findest du in unserem Beitrag über sichere Regionen für Auswanderer in Mexiko.
Vor dem Kauf: Grundstücks- und Eigentumsprüfung
Bevor du auch nur einen Peso zahlst, solltest du folgende Punkte gründlich prüfen lassen:
- Eigentumsnachweis (escritura pública): Ist der Verkäufer wirklich rechtmäßiger Eigentümer?
- Katasterdaten (registro catastral): Stimmen Größe, Lage und Nutzung mit der Realität überein?
- Lastenfreiheit: Gibt es Hypotheken, Schulden, offene Strom- oder Wasserrechnungen?
- Zonierungsplan: Darf auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden?
Diese Unterlagen prüft idealerweise ein unabhängiger Notar (Notario Público). In Mexiko ist der Notar keine bloße Beurkundungsstelle wie in Deutschland, sondern eine staatlich ernannte juristische Instanz mit hoher Verantwortung. Eine Liste offizieller Notare findest du auf der Website des Colegio Nacional del Notariado.
Suche nach Immobilien: Welche Quellen sind seriös?
Der Immobilienmarkt in Mexiko ist wenig reguliert – es gibt keine zentrale Maklerkammer und keine flächendeckende Lizenzpflicht für Immobilienverkäufer. Deshalb solltest du besonders vorsichtig sein bei:
- Facebook-Gruppen ohne Impressum
- Maklern ohne Firmennamen oder Online-Präsenz
- „Gelegenheitsangeboten“ ohne schriftliche Unterlagen
Seriöse Anlaufstellen für den Immobilienkauf in Mexiko sind z. B.:
- Inmuebles24
- Vivanuncios
- Lamudi México
- Lokale Maklerbüros mit Google-Rezensionen und eigener Website
- Empfehlungen von anderen Auswanderern, z. B. aus Foren wie expat.com oder über unsere Erfahrungsberichte auf Mexidom
Kaufvertrag: Was muss enthalten sein?
Der erste Schritt nach der Einigung ist oft ein Vorvertrag (contrato de promesa de compraventa). Dieser verpflichtet beide Parteien zum Kauf/Verkauf unter bestimmten Bedingungen. Achte darauf, dass folgende Punkte geklärt sind:
- Exakte Objektbeschreibung (Adresse, Grundstücksnummer, Katasterangaben)
- Preis, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit
- Vertragsstrafen bei Rücktritt
- Übernahmetermin
Erst danach folgt der offizielle Kaufvertrag (escritura pública), der vor dem Notar unterzeichnet und beim Grundbuchamt eingetragen wird. Hier wird auch die finale Eigentumsübertragung vollzogen.
Wichtig: Der Vertrag muss auf Spanisch erstellt werden – du hast aber das Recht auf eine beglaubigte Übersetzung.
Zahlungsabwicklung: Sicher zahlen ohne Risiko
Viele Immobilienkäufe werden in Mexiko bar abgewickelt – nicht im Sinne von Bargeld, aber außerhalb von Hypothekensystemen. Achte bei der Zahlung auf:
- Treuhandkonto (cuenta escrow) oder offizielles Notarkonto
- Kein Geld vor notarieller Bestätigung überweisen
- Quittungen und Zahlungsnachweise unbedingt einfordern
- Keine Anzahlung ohne rechtlich gesicherten Vorvertrag
Ein seriöser Notar wickelt den Geldfluss entweder direkt ab oder empfiehlt ein Escrow-Service. In touristischen Gebieten (z. B. Playa del Carmen, Puerto Vallarta) gibt es auch US-basierte Anbieter für sichere Zahlungsabwicklung mit internationaler Haftung.
Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Mexiko
Zum Kaufpreis kommen diverse Nebenkosten, die du bei der Kalkulation einplanen solltest:
- Notargebühren: ca. 4–7 % des Kaufpreises
- Grunderwerbssteuer (ISAI): je nach Bundesstaat ca. 2–3 %
- Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt
- Maklerprovision, falls nicht vom Verkäufer übernommen
Für den Immobilienkauf in Mexiko ist es ratsam, alle Zahlungen dokumentieren zu lassen, da dies später auch für die Kapitalertragsteuer beim Verkauf entscheidend ist. Mehr dazu erklären wir in unserem Artikel über Steuern in Mexiko für Ausländer.
Immobilienkauf in Küstenregionen: So funktioniert der Fideicomiso
Wie bereits erwähnt, dürfen Ausländer in der sogenannten Restriktionszone (50 km zur Küste, 100 km zur Grenze) nicht direkt Eigentümer von Immobilien sein. Um dennoch einen legalen und abgesicherten Immobilienkauf in Mexiko durchzuführen, gibt es die Möglichkeit eines Fideicomiso, also eines Banktreuhandvertrags.
Was ist ein Fideicomiso?
- Die Immobilie wird formal von einer mexikanischen Bank gehalten, die als Treuhänder fungiert.
- Der Käufer ist wirtschaftlicher Eigentümer, hat alle Nutzungsrechte und darf verkaufen, vererben, vermieten oder umbauen.
- Der Treuhandvertrag gilt für 50 Jahre, ist verlängerbar und rechtlich anerkannt.
Die gängigen Banken, die Fideicomisos anbieten, sind u. a. Banorte, BBVA México und Santander. Die jährlichen Verwaltungsgebühren liegen je nach Bank zwischen 500 und 1.000 USD.
Ein Fideicomiso lohnt sich z. B. in Regionen wie:
- Playa del Carmen oder Tulum
- Puerto Vallarta
- Baja California Sur
- Riviera Nayarit
Tipp: Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, einen deutschsprachigen Anwalt in Mexiko hinzuzuziehen, wie z. B. MexLaw oder GloboLex, die sich auf ausländisches Immobilienrecht spezialisiert haben.
Grundstückskauf auf dem Land: Ejido oder Privatbesitz?
Ein besonders sensibles Thema beim Immobilienkauf in Mexiko ist der Erwerb von Land in ländlichen Regionen. Viele Flächen in Mexiko gehören sogenannten Ejidos – das sind kollektive Agrarflächen, die ursprünglich indigenen oder bäuerlichen Gemeinschaften gehören.
Wichtig:
Du darfst als Ausländer kein Ejido-Land kaufen, wenn es nicht vorher in Privatbesitz umgewandelt wurde (dominio pleno).
Woran erkenne ich das?
- Das Grundstück muss eine notarielle Eigentumsurkunde (escritura pública) haben.
- Es muss im öffentlichen Grundbuchamt eingetragen sein.
- Ein bloßer acta de posesión oder ein handschriftlicher Kaufvertrag ist nicht ausreichend und führt oft zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten.
Weitere Infos zum Ejido-System findest du auf der Seite des Registro Agrario Nacional.
Kauf als Paar oder Familie: Wer steht im Grundbuch?
Wenn du mit deinem Partner oder deiner Familie gemeinsam kaufen willst, solltest du frühzeitig klären:
- Wer wird Eigentümer laut Escritura?
- Werden beide Ehepartner eingetragen oder nur einer?
- Was passiert bei Trennung, Scheidung oder Tod?
In Mexiko gibt es kein automatisches „Zugewinngemeinschaftsrecht“ wie in Deutschland. Selbst verheiratete Paare müssen explizit regeln, wie das Eigentum aufgeteilt ist. Im Zweifel gilt: Was nicht im Grundbuch steht, gehört dir nicht.
Tipp: Lasse einen Kaufvertrag mit Nießbrauchrecht oder Rückübertragungsvereinbarung erstellen, wenn du z. B. mit Kindern, Eltern oder Freunden gemeinsam investierst. Mehr dazu erfährst du in unserem Beitrag über Leben als Familie in Mexiko.
Nachlass, Erbschaft und Todesfall: Was passiert mit der Immobilie?
Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf in Mexiko ist, keine Nachfolgeregelung zu treffen. Gerade bei Fideicomisos ist es wichtig, im Vertrag:
- einen Nachfolger (suplente) einzutragen
- eine Testamentarische Verfügung in Mexiko zu machen
Mexikanisches Recht erkennt ausländische Testamente nicht automatisch an. Daher empfiehlt sich ein separates mexikanisches Testament beim Notar, in dem die Immobilie klar geregelt wird. Die Kosten dafür liegen meist bei 300–600 Euro, abhängig vom Bundesstaat.
Alternativ kann man auch eine mexikanische Firma gründen und die Immobilie über diese halten – was allerdings bei Eigennutzung meist nicht notwendig ist.
Typische Risiken beim Immobilienkauf in Mexiko – und wie du sie vermeidest
Hier einige der häufigsten Fehler – und wie du sie durch richtiges Vorgehen vermeiden kannst:
- Kauf ohne Notar → Unwirksam. Kein rechtlicher Schutz.
- Ejido-Land gekauft → Nicht übertragbar. Oft verloren.
- Vertrag nicht vollständig geprüft → Nachträgliche Schulden oder Baubeschränkungen.
- Falsche Eigentümerangabe → Eigentum nicht übertragbar.
- Zahlung ohne Beleg → Keine Nachweise für Steuer oder Rückforderung.
Die Kommission zur Förderung ausländischer Investitionen empfiehlt ausdrücklich, bei jedem Immobilienkauf einen zugelassenen Notar, einen Steuerberater und ggf. einen Immobilienanwalt hinzuzuziehen – insbesondere bei Käufen durch Ausländer.
Legalisation und Eigentumseintragung: Der letzte Schritt
Nach der notariellen Unterzeichnung erfolgt:
- Die Eintragung im Registro Público de la Propiedad
- Die Zahlung der Steuern und Gebühren
- Der Erhalt der offiziellen Escritura mit Stempel und Registrierungsnummer
Erst danach bist du rechtlich anerkannter Eigentümer. Die Bearbeitungsdauer beträgt meist 6 bis 12 Wochen.
Du solltest das Original der Escritura gut aufbewahren und zusätzlich einen digitalen Scan anfertigen. Manche Bundesstaaten bieten inzwischen digitale Eigentumsregister, z. B. CDMX Digital.
Fazit: Mit Vorbereitung und Know-how sicher zur eigenen Immobilie
Ein Immobilienkauf in Mexiko ist möglich, sinnvoll und langfristig ein starkes Investment – vorausgesetzt, du gehst ihn strukturiert, juristisch abgesichert und mit Augenmaß an. Wer sich die Zeit nimmt, Eigentumsverhältnisse zu prüfen, offizielle Stellen einzubeziehen und seriöse Partner auszuwählen, kann nicht nur Traumhäuser erwerben, sondern auch echte Sicherheit gewinnen.
Die Unterschiede zum deutschen System sind erheblich – aber nicht unüberwindbar. Nutze Experten vor Ort, informiere dich in Erfahrungsberichten und wäge alle Aspekte ab, bevor du unterschreibst. Dann steht dem erfolgreichen Eigentum in Mexiko nichts im Weg.
Warum die Küste nicht für jeden die richtige Wahl ist
Wenn du mit dem Gedanken spielst, in Mexiko eine Immobilie zu kaufen, weil du dir ein naturverbundenes Leben aufbauen möchtest – mit eigenem Garten, vielleicht sogar Selbstversorgung durch Obst- und Gemüseanbau –, dann solltest du den Immobilienkauf in Mexiko nicht automatisch mit einem Haus am Meer verbinden. So romantisch die Vorstellung auch ist, die Realität sieht oft anders aus.
Die salzhaltige Luft in Küstenregionen setzt Häusern stark zu. Metallteile, Elektroinstallationen und sogar Möbel sind dort deutlich schneller von Korrosion betroffen. Wer an der Küste kauft, muss mit häufigeren Reparaturen und höherem Wartungsaufwand rechnen – ganz zu schweigen von Problemen mit Schimmel durch hohe Luftfeuchtigkeit. Wenn du den Immobilienkauf in Mexiko also langfristig denkst und dabei auf Werterhalt achtest, ist das Landesinnere oft die deutlich bessere Wahl.
Hinzu kommt: Anbauflächen an der Küste sind selten fruchtbar. Der Boden ist oft sandig, nährstoffarm und zu salzig für den direkten Gemüseanbau. Wer selbstversorgend leben möchte, sollte Regionen mit guten Böden, gemäßigtem Klima und klarer Wasserverfügbarkeit ins Auge fassen – etwa die Höhenlagen um Xalapa oder Perote, die sich nicht nur für den Anbau, sondern auch fürs gesunde Schlafen durch ihre kühlen Nächte und ausgeprägten Jahreszeiten hervorragend eignen.
Ein weiterer Vorteil: Wenn du dich nicht in der Restriktionszone befindest, benötigst du keinen Fideicomiso. Das macht den gesamten Immobilienkauf in Mexiko einfacher, günstiger und rechtlich direkter. Du kannst das Objekt im eigenen Namen halten, brauchst keine Bank als Treuhänder und vermeidest die jährlichen Verwaltungsgebühren.
Wer langfristig denkt, autark leben möchte und sich für Natur, Nachhaltigkeit und Lebensqualität interessiert, ist im mexikanischen Hochland oft deutlich besser aufgehoben. Weitere Inspiration dazu findest du in unserem Beitrag über geeignete Regionen für Selbstversorger in Mexiko.